2-2. 不動産所得の記入方法

不動産所得の計算方法1

実際の計算例をみていきましょう。

 

（例1）　青色申告の不動産所得で、65万円控除と青色事業専従者給与の適用を受けている場合

 

水野正さんは、貸駐車場5件と、4階建ての建物の貸付を行っており、4階部分は自宅用として使用しています。
1〜3階までの貸室は9室あります。
『青色事業専従者給与届出書』を提出しており、奥さんに適正な金額として月8万円(年間96万円)を支払っています。
青色申告の特別控除（2-1.事業所得の記入方法の２ページ「青色申告特別控除フローチャート」参照）の要件は満たしています。

 

1、事業的規模を判定する

イ）貸駐車場　5件⇒貸室1室に相当
ロ）建物貸室　9室
上の2つを足すと独立した室数が10室以上になり、事業的規模に相当するので、青色事業専従者給与の適用が受けられます。

 

2、収入を計算する

貸駐車場 600,000円
家賃 6,300,000円
礼金・更新料 560,000円
合計 7,460,000円 （決算書に記載）

 

3、必要経費を計算する

必要経費は貸付部分にしか適用されませんので、まずは建物の貸付割合を計算します。その際の条件は以下のとおりです。

＜条件＞

固定資産税 建物200,000円、駐車場100,000円
損害保険料 建物80,000円
建物取得価額 60,000,000円（平成19年1月取得、貸付開始）
土地建物取得時借入金 80,000,000円
借入金利息 2,100,000円
貸付割合　75％＝200（4階までの総床面積）のうち150（1〜3階の貸付部分床面積）

 

貸付部分の租税公課

150,000円（建物全体200,000円×75％＜貸付割合＞）＋100,000円（駐車場）＝250,000円…①（決算書の損益計算書に記載）

損害保険料　80,000円×75％（貸付割合）＝60,000円…②（決算書の損益計算書に記載）

貸付部分の減価償却費

建物全体の減価償却費＝（60,000,000円（建物取得価額）×0.9×0.022×12／12）＝1,188,000円
貸付部分の減価償却費＝1,188,000円×75％（貸付割合）＝891,000円…③（決算書の損益計算書に記載）

 

借入金利子　2,100,000×75％（貸付割合）＝1,575,000円…④（決算書の損益計算書に記載）
必要経費の合計＝①＋②＋③＋④＝2,776,000円

 

4、不動産収入から必要経費・青色事業専従者給与及び青色申告特別控除額を引き、所得金額を算出する
水野さんの場合は1の事業的規模の判定で条件を満たしていますので、専従者給与の控除960,000円と、期限内にe-Taxにより申告をするので青色申告特別控除650,000円が受けられます。

 

不動産所得＝7,460,000円（収入合計）−2,776,000円（経費合計）−960,000円（専従者給与の控除）−650,000円（青色申告特別控除）=3,074,000円

 

不動産収入の記入方法1

では、例1の事例に基づいて、実際の確定申告書に記入をしてみましょう。