2-2. 不動産所得の記入方法

不動産収入の計算方法2

（例2）　青色申告の不動産所得が赤字の場合

 

水野正さんは、貸駐車場5件と、4階建ての建物の貸付を行っていますが、4階部分は自宅用として使用しています。

1〜3階までの貸室は9室あります。『青色事業専従者給与届出書』を提出しており、奥さんに適正な金額として月8万円（年間96万円）を支払っています。借入金利息は、貸付用建物とその土地取得のための借入金の利息です。

 

今年は赤字になってしまったので、給与所得4,000,800円（給与収入5,563,000円）と損益通算して源泉所得税を還付してもらうつもりです。

 

1、事業規模を判定する

事業的規模は（例1）と同じものです。事業的規模に該当するので65万円控除の適用、青色事業専従者控除の適用が受けられます。

 

2、収入を計算する

貸駐車場 500,000円
家賃 1,300,000円
礼金・更新料 500,000円
合計 2,300,000円 （決算書に記載）

 

3、必要経費を計算する

必要経費は貸付部分にしか適用されませんので、まずは建物の貸付割合を計算します。その際の条件は以下のとおりです。

＜条件＞

固定資産税 建物200,000円、駐車場100,000円
損害保険料 建物80,000円
建物取得価額 60,000,000円（平成19年1月取得、貸付開始）
土地建物取得時借入金 80,000,000円
借入金利息 2,100,000円
貸付割合　75％＝200（4階までの総床面積）のうち150（1〜3階の貸付部分床面積）

ほとんどの計算は（例1）と同じです。

租税公課 250,000円
損害保険料 60,000円
減価償却費 891,000円
青色事業専従者給与 960,000円
借入金利子　2,100,000円×75％（貸付割合）＝1,575,000円

 

土地の取得に関する借入金利子の計算

80,000,000円（借入金）　−　60,000,000円（建物取得価額）　＝　20,000,000円（土地部分の借入金）

 

土地部分の借入金利子の計算

2,100,000円（借入金）　−　2000万円（土地部分の借入金）/8000万円　＝　525,000円

 

土地部分の借入金利子のうち貸付部分の計算
不動産所得の赤字のうち、土地部分の借入金利子は、他の所得と合算することができません。

したがって、給与所得と損益通算できるのは、土地部分の借入金利子を控除したものです。

 

土地部分の借入金利子のうち貸付用部分の計算

525,000円×75％（貸付割合）＝393,750円…①

不動産所得の計算

2,300,000円（収入）　−　3,736,000円（必要経費）　＝　−1,436,000円…②

 

給与所得を損益通算できる金額

−1,436,000（②）　−　（−393,750）（①）　＝　−1,042,250円

 

よって−1,042,250円が損益通算できることになります。